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飞租干货小课堂——买房篇

by jiani on 4月 9, 2021
飞租干货小课堂——买房篇
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今天的主题是在意大利里房产交易,如何买房以及注意事项

我们就从房产交易买房开始说起

  • 买卖步骤 可以在私人、企业或建筑企业处 购买房屋。也可参加司法拍卖会购买房屋(请参考网站WWW.ASTEGIUDIZIARIE.IT)
  • 购买之前需要注意一些问题。 建议讯问公证所,确认: 售房者确实是房主; 售房者有权出售房屋; 该房屋无不良记录,没有被抵押; 前房主已缴清所有的公寓楼服务费。 地籍规划的存在同时符合真实的状态

若从建筑企业处购买: 必须确认企业经济情况:如果企业破产,即便已经公证,依然可能失去尚未 注册户籍的房屋; 预定时不要交纳高额定金,只有在工程完工后才可支付剩余款项

  • 预购合同(或协议合同) 这是售房者与买房者签订的第一份合同。有时协议合同之前还有购买意向 书。通过协议合同,售房者与买房者互相承诺、确定房屋总价、支付方式、 具体出售时间和此时应交纳给出售者的定金(保证金)。预购合同(即使是 私下订立的)会对售房者和买房者产生一些从法律角度的有效的约束: 若交纳保证金后买房者决定不再购买该房,则售房者可以占有该保证金;若 售房者决定不再出售,则买房者有权索取相当于保证金金额两倍的赔偿。另 外还需要了解,也可以与公证人签订预购合同,然后在不动产登记簿办理合同注册手续:在这种情况 下,无论售房者是否抵押、扣押或破产,均不影响购买人的协议合同与公证 书。比如,若售房者破产,预购合同的注册可以提供了全部收回或部份收回已交纳的定金的可能。
  • 公证

为了更好地保护意大利或外国公民,意大利政府要求合同应由公正和专业的公证人编写。

根据意大利法律,公证人为独立于出售者和购买者的第三方,保证不动产的购买符合所有法律的规定,并尊重双方的共同利益。 公证人尤其应保护购买方的利益。购买方(几乎总是买卖的弱势一方)从谈判一开始,以及签署任何具有约束力和责任的购买意向和预备合同之前,就应该先咨询信任的公证人。

完成签约程序之前,公证人有许多事前的文件准备作业。首先公证人应调查各方的意愿,按照法律的规定,来决定适用客户目的的文书种类、然后编写一份合理的合同。

在公证处签订的官方买卖文书。若外国人不懂意大利语,将指定 一名翻译,文书也将已两种语言订立。。公证师的选择可以由房屋中介或协调人提供,但是如有已经可以信任的公证人。可以自己安排。或者参考公证师协会网站:www.notariato.it 

(一般来说费用不会超过买卖总额的1%至 2%,其中包括文件登记存放费用,地籍册更新费用,过户费)

税费

在意大利购买房产的私人,必须缴纳相当于地籍价值的9%的税(若为第一套 住房,税为2%)。

首套住房税收优惠的享受条件是: 

• 住房不属于“豪华”类型; 

• 购房者在房屋所在市镇居住或在购买后的18个月内将迁入该市镇; 

• 购房者在本市镇不拥有其他住宅; 

• 购买者在意大利不拥有其他享受首套住房购买优惠的住房

  1. 注意:在5年内不要转移房屋所有权,否则,必要交纳30%处分罚款加利息。除非转移后在一年内重 新购买另一住房。

• 登记税:房屋地籍登记价值的2%

• 抵押税

  • 地籍注册税(各50欧元)。
  • IMU市政房产税(Imposta Municipale):

它的计算为该房产的地籍价值的7.6%,虽然它可能会略微或多或少,具体取决于您居住的地区。实际上,有一些方法可以减少支付的税额,例如您将房产签署给子女,父母或前配偶,在这种情况下,您只需支付一半的税款; 如果您将其出租,您可享受25%的税费折扣。

  • TASI 不可分割服务税(Tassa sui Servizi Indivisibili):

此税是对街道照明和道路维护等公共服务征收的一种税,但如果在意大利的房屋是主要住所,则无需支付。如果您长期租用,您必须支付70-90%,其余的由租户支付,但如果您将其作为假期租赁短期租用,则您需要支付全税。

以上两种税都是分为2期,分别在6月16日和12月16日支付。

不过以上两种税是在拥有一套豪华住房或者两套及两套以上房产的业主才需缴纳此税。拥有一套住房,不包括豪华住房 ( 豪华级别为A/1、A/8、A/9 ) 的居民不需要缴纳TASI和IMU。

  • TARI 垃圾税(Tassa sui Rifuiti):

这是对所有房主无一例外地支付的垃圾收集税。它的计算由两部分组成,一部分基于房产的有用表面面积,一部分基于居住的人数。每个房主在买房后不止要登记自己的户籍,还需要登记自己的垃圾税,如果房子租出去了,那就需要取消垃圾税,换上租客的名字。

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