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在意大利,租房好还是买房好?

by viola on 6月 3, 2020
在意大利,租房好还是买房好?
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“租房好还是买房好?”

这是一个现今在中国会被普遍提及的问题,各个城市有各种不同的答案。

那么在意大利又有什么不同的吗?

今天就给大家逐一分析一下租、买房需要考虑的问题以及它们的优劣势~

买房前要考虑什么?

买房前要从三个方面进行评估:

首先是有不少于20至30%的流动资金,相当于购房款的20%至30%。这笔金额,一般是卖方在签订前期合同时要求的预付款,不属于抵押贷款的范围。根据Cicr(COMITATO INTERMINISTERIALE PER IL CREDITO E IL RISPARMIO)的指示,实际上,银行最高可按银行自己的评估师所预估的房产价值的80%发放贷款。高额抵押,即使是100%的抵押,也只能是以房屋抵押以外的附加(例如,其他财产的抵押或担保人)作为抵押物。

第二要考虑的是,要支持的房贷分期付款不能超过家庭月收入的30%。这是因为,一旦发生经济上的意外情况,就会产生无法支付到期金额的风险。

第三要考虑的是流动性:对于确定至少在5年内有固定工作地点的人,购买房产才是划算的选择。事实上,那些在5年前卖掉房子的人,将不再享受购买第一套住房的相关税收优惠。

租房前要考虑什么?

在租公寓之前,除了房子本身和一些显而易见的缺陷之外,没有太多东西需要评估。比如说,如果墙壁很脏,公寓没有安装热水器或制冷系统,没有防盗门等,如果签订合同之前没有提出,那么租房之后是不能再提出异议的。

另一方面,如果由于渗水潮湿和霉斑暖气故障水管漏水等问题,租户可以随时提出投诉。但要注意,如果房子仍适住,租户不能因此而提出停租或自行减租。此外,在没有与房东达成协议的情况下,起诉后最合理的租金将由法官决定。

只有当公寓变得不能适住时,租户才可以在任何时候退房,甚至无需提前通知房东(实际上是以违约为由退房)就可中断支付。

如出现“邻居们太过吵闹,房屋不符合建筑标准”这样的情况,租户也可以退租,但要提前半年通知

什么时候值得买房?

意大利目前的利息很低,买房要比平时划算很多。固定利息抵押贷款最高可达2%(也有1%)。

但是,利息取决于三个变量:

1)借款本金:如果低于房产价值的50%,可以支付较低的利息。

2)贷款期限:期限越短,贷款越便宜。

3)利息的类型:浮动利息即使风险较大,也比固定利息低。

但要注意的是,得到的优惠取决于纳税人所拥有的房产数量。如果是第一套房子,可以在购买时享受到税收优惠。如果是从公司购买,则相当于4%的增值税,如果是从个人购买的,则相当于2%的注册税

然而,为了享受这一福利也是有门槛的:

1)房子不能是豪宅(即分在A/1、A/8或A/9类中);

2)业主必须在合同生效后的18个月内,在拟购买的房产所在的城市登记住所;

3)在意大利的任何地方,不得有其他住房,因为他们已经享受到了第一笔住房奖金。否则,必须在新房合同签订后一年内出售或捐赠住房。

4)不得在拟购买的房产所在的城市有其他住房;否则,必须在新房合同签订之前卖出或捐出。

5)在购房后五年内,不得出售或捐赠房屋:否则,将失去所有的税收优惠,必须将当时节省下来的税款上缴国库。

6)如果你已经有了房子,再买第二套房子住,就不能再享有第一套房子的优惠政策,这样就不划算了。

然后考虑到,每套房子,都需要缴纳房屋所有税垃圾税。不过,如果房子是你的主要住所,你可以不交房屋所有税。这就要求纳税人及其家属:已在该处定居一年内主要生活在那里(即已确定了惯常住所)。

因此,将自己的住所登记在别的地址的同时又买第二套房子,是不划算的。

特别是在经济危机的时候,买房可能不划算:房产被认为是 “避风港资产”,需求的增加可能带来房价的上涨。事实也确实如此,危机本身可能会产生相反的效果,不失为购房的好时机

不过要注意:如果买一套20年以上的旧房子,有可能面临着短期内的装修费用,因而会影响到整个投资。室内的装潢根据房屋面积,总是有很高的成本。

对于60岁以上人群,买房几乎都很划算,因为搬家的可能性很低。同样的情况如果租房的话,风险是相当大的。

然而,那些买房的人也是为了下一代,为了给他们留下一笔不因通货膨胀而贬值的财富,在最坏的情况下,也可以在合理的时间内变现。

什么情况适合租房?

如果是非常年轻的家庭,短时间内可能会有不同的需求,比如说生孩子或者生意上的变动,那么租房是明智的选择。即使像非全日制或短期工作合同那样,同样的就业不确定性,也不可能负担长期贷款。 

在罗马、米兰或都灵等大城市的周边小城镇租房比在它们本身租房更便宜。

承租人不需要支付房屋所有税额外物业费。但是,必须向市府缴纳垃圾税。

选择租房的人,可以考虑把原本用于房贷的钱投资到其他事情上,在以后时机成熟时,再回来考虑购房。

买房的优劣势

优势

每月固定房产花销并不归房主所有,而是归于银行以获得对房产的最终所有权。

为未来的长期投资。

稳定的住房,特别是对年龄大的人;

如果房产位于发展中的城市地区,有可能以更高的价格转售;

不承担通货膨胀造成的贬值风险;

把财产留给子女,为他们的未来着想。

劣势

需要预付一笔款项;

未来工作和家庭组成的不确定性。

不能在很短时间内支付的投资,尤其是在城郊地区的投资。

未来10-20年内家庭投资的折中,期间需要先还清贷款。

贷款成本高于租金成本; 

 

租房的优劣势

优势

成本较低,可以让你在看房时有更多的时间慢慢的去看房,从而找到最划算的解决方案。

不需要初始资金。

可以让你将储蓄投资于其他资源,如债券或养老基金。

可以自由地更换城市或社区。

无需承担装修成本或大额的物业费用,为将来省钱。

劣势

合同到期后,不得不搬走;

被驱逐的可能性。

在没有取得所有权的情况下,损失了所支付的租金。

不能随意管理和装修房子。

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